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      晟川案例|一房多賣涉及刑事犯罪是否影響第一份購房合同效力?回遷房涉及到孩子的份額,監護人可否對外出售該份額?

      2022-08-18 08:50:46

      副標題:濱湖新區濱湖順園回遷房案:一審判決駁回當事人訴請二審介入后改判并發回重審

      律所案號:2021)晟川律代字第446

      法院案號:2021)皖01民終11533

      上訴人:胡某  被告:時某、時某1、俞某、時某2

      我方代理:胡某  辦案人:朱升禹、王成

      案件結果:撤銷原判、發回重審

      一、案情簡介

      2019115日,胡某購買時某的回遷安置房,雙方于當日簽訂《房屋買賣合同》。合同中明確約定房屋面積、價格、房產證辦理等事項。在簽訂時,時某向胡某出示了離婚協議書、離婚證、安置補償協議等材料以證明該房屋沒有其他的糾紛和權利瑕疵。在合同簽訂后,胡某向時某轉賬購房款615000元。

      但是購買后發現,因案涉房屋屬于回遷安置房,雖然時某和其妻子俞某已經離婚,但是其兒子時某1歸時某撫養,時某1對于案涉房屋享有一半的權利。同時,該房屋在出賣給胡某前,已經分別出售過給案外人蔣某和韋某,蔣某還因此事向法院起訴過兩次。時某也“一房多賣”及相關事實被公安機關以涉嫌詐騙罪立案偵查。

      該房屋因為存在著嚴重的權利瑕疵,胡某為了確保自己對于案涉房屋的合法權益,向人民法院提起確權之訴,請求法院確認買賣合同的有效性和占有房屋的合法性。但是一審法院認為監護人一房多賣損害被監護人利益,時某簽訂買賣合同的行為無效,最終法院判決駁回胡某的訴訟請求。

      胡某不服一審判決,在二審中委托本所律師參與代理工作,律師改變了一審的代理思路,經過對案件多角度的陳述和考慮,二審法院最終采納律師意見,裁定發回重審。胡某也因此為后續的訴訟策略的改變贏得了空間。

      二、爭議焦點

      在房屋買賣合同糾紛中,當事人涉及刑事犯罪是否影響合同的效力以及案件的審理程序?一房多賣如何認定多個房屋買賣合同的效力?對于被監護人的份額,監護人是否有權處分,若處分了,如何認定處分行為的法律效力?

      三、律師意見

      (一)本案中胡某為了購買案涉房屋變賣自己原先的房產以及向親戚舉債,胡某和其母親一直居住在房屋內,該房屋系胡某唯一住宅,若法院判決合同無效或非法占有,將會導致胡某無家可歸。

      2019115日胡某簽訂《房屋買賣合同》后,變賣了自己原先的房產和向親戚朋友大量舉債才湊齊房款。支付過房款后,胡某與其母親就一起搬進案涉房屋內居住至今。

      除案涉房屋外,胡某無其他住處,如果法院駁回了胡某的訴訟請求,將會使得胡某和他的母親居無定所,從而喪失最基本的生活保障。胡某在房屋買賣整個過程沒有任何過錯,其不應當被法律無故地剝奪了最基本的生活權利。

      (二)時某作為出賣案涉房屋的行為并沒有損害到時某1的合法權益,相反,這是時某是為了維護時某1的權益而作出的行為。

      時某作為時某1的監護人,其第一責任是撫養和照顧好時某1,為其成長提供充分保障。但是,時某當下的生活狀況十分困難,并且被列為失信被執行人,其可支配的財產難以維系家庭的日常開銷,時某1的成長已經得不到了充分的保障。因而,時某將房屋出賣,其目的是為了履行監護人的義務和撫養照顧時某1并給予時某1一個好的生活和教育條件。

      法律明確規定監護人不得損害被監護人的合法權益,但是以時某的現狀無法履行監護人最基本的義務,出賣案涉房屋時改善時某1的生活和維護時某1的合法權益的唯一方式。因此,時某出賣房屋的行為沒有損害時某1的合法權益,而是在維護其合法權益。

      (三)在交易過程中,胡某屬于善意相對人,法律應當保護其合法權益。

      胡某在簽訂《房屋買賣合同》時,胡某觀察到對方困難的家庭生活條件,自然會認為對方出售房屋以改善生活是十分正常的行為。作為一名普通的公民,在看到安置補償協議、離婚證、離婚協議等材料后,對于房屋的其他的權利瑕疵自然不會意識到的,其在購買房屋的整個過程中沒有人任何過錯和大意疏忽。

      胡某與時某在交易房屋時的房屋價格符合市場一般的交易價格,胡某在該交易中作為善意相對人,交易過程也符合法律規定的構成要件,因此,胡某作為善意相對人,法律應當保護其合法權益。

      (四)時某1涉嫌刑事犯罪,一審查明事實不清,程序違反,本案應當發回重審。

      一審法院在查明案件事實的中,沒有去核實時某的犯罪事實,依據法律規定,法院應當予以查明。同時,從時某出賣房屋的行為來看,其與妻子俞某都存在詐騙的嫌疑,時某第一次出賣房屋時并收取房款時,雙方并沒有離婚,該房款屬于夫妻共同財產,收到房款后,二人選擇離婚,從犯罪所得的角度來看,二人都時犯罪所得的收益人。

      本案中,胡某與案外人蔣某、韋某都是受騙的受害者,三人的利益受到了嚴重的侵害。一審法院對此沒有查明就出具判決,違法《民事訴訟法》的相關規定,本案應當發回重審,查明事實,重新判決。

      四、裁審觀點

      二審法院認為本案事實情節較多,法律關系復雜。本案被上訴人時某因涉嫌詐騙罪已經被公安機關立案偵查,案件涉及到民事案件當事人涉嫌犯罪問題,案涉房屋一房多賣的問題,案涉房屋中被監護人的合法權益處分問題。

      因此二審法院認為一審法院在判決中沒有全方面地考慮到案件的整體情況,屬于事實查明不清,依據《民事訴訟法》的規定,應當發回重審。

      五、裁判結論

      法院依法裁定撤銷本案一審的民事判決書,發回原審法院重新審理。  

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